¿Qué puedo hacer en mi predio? | El Uso del Suelo en Colombia y en Guasca

 

¿Qué puedo hacer en mi predio? 

El uso del suelo en Colombia y en Guasca

Comprar un lote, montar un glamping, abrir una tienda o construir la casa de los hijos... todo empieza con una pregunta que casi nadie se hace a tiempo. ¿Qué permite la norma en ese pedazo de tierra?

1. Qué es el uso del suelo

En Colombia, cada municipio debe tener un plan que diga qué se puede hacer y dónde. Lo ordena la Ley 388 de 1997, y el nombre del plan depende del tamaño del municipio: POT para los de más de 100.000 habitantes, PBOT para los de 30.000 a 100.000 y EOT (Esquema de Ordenamiento Territorial) para los de menos de 30.000. Guasca está en este último grupo. El EOT es más sencillo, pero obliga igual.

El plan clasifica el territorio en suelo urbano, de expansión urbana y rural; dentro del rural puede haber suelo suburbano, y en cualquiera puede haber suelo de protección. Luego asigna a cada zona cuatro tipos de uso:

• Principal: la vocación de la zona, lo que mejor encaja allí.
• Compatible o complementario: lo que puede convivir con el principal sin problema.
• Condicionado o restringido: se permite, pero solo si se cumplen requisitos adicionales, con frecuencia ambientales.
• Prohibido: no se puede, sin importar la inversión ni las buenas intenciones.

La mayoría de las confusiones están en el condicionado. Ahí suelen caer el hospedaje rural, el glamping y la vivienda campestre... actividades que «se pueden», pero no de cualquier manera.

2. Un país que planifica con mapas vencidos

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) reportó, según cifras divulgadas en prensa regional en 2024, que cerca del 75 % de los planes de ordenamiento del país están vencidos. En Santander, 69 de 86 municipios; en Norte de Santander, 29. Sin ir lejos, en la región de Bogotá y Cundinamarca solo una minoría de municipios tiene su plan actualizado, y varios siguen rigiéndose por normas del año 2000.

Guasca es una excepción...adoptó su EOT mediante el Acuerdo 027 de 2021. Eso es una ventaja real, porque la norma es reciente. Pero una norma vigente no sirve de mucho si el ciudadano no sabe que existe, no la encuentra o no la entiende.

3. El papel que no da derechos, pero cuyo incumplimiento puede cerrarle el negocio

Muchos creen que el concepto de uso del suelo es un permiso. No lo es. El Decreto 1077 de 2015 establece que estos conceptos no otorgan derechos ni obligaciones... son una respuesta informativa de la oficina de planeación sobre lo que dice la norma para un predio.

Además, el Decreto Ley 2106 de 2019 (artículo 150) prohíbe que las autoridades trasladen al comerciante la carga de demostrar el uso del suelo con certificaciones... deben consultarlo ellas mismas.

Pero cuidado con la conclusión equivocada. Que el concepto no sea un permiso no significa que la norma no importe. El Código Nacional de Seguridad y Convivencia (Ley 1801 de 2016, artículo 87) exige cumplir las normas de uso del suelo antes de iniciar cualquier actividad económica, y su incumplimiento puede terminar en suspensión o cierre del establecimiento. En otras palabras... nadie le pide el papel, pero si su negocio está donde no debe, el riesgo es suyo.

4. Guasca: páramo, turismo y una pregunta que vale millones

Guasca no es un municipio cualquiera. Una parte muy importante de su territorio corresponde a ecosistema de páramo (una estimación de 2011 lo situaba cerca de la mitad del área municipal) y a zonas de reserva como el Páramo Grande, donde las actividades están fuertemente restringidas. La autoridad ambiental en el municipio es Corpoguavio, y sus determinantes están por encima del propio EOT.

Al mismo tiempo, el turismo rural crece... hospedajes campestres, glampings, restaurantes de vereda. Ahí se cruzan dos normas que muchos emprendedores desconocen:

• La Ley 2068 de 2020 establece como causal de suspensión del Registro Nacional de Turismo (RNT) prestar servicios turísticos en zonas no compatibles dentro de áreas protegidas.
• El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo trabaja en un nuevo decreto del RNT. La versión publicada en julio de 2026 propone que el prestador informe la matrícula catastral o las coordenadas de su predio y declare bajo juramento que cumple las normas de uso del suelo. A la fecha de esta entrada sigue siendo un proyecto, pero el mensaje es claro... la responsabilidad recae en quien declara.

Para quien compra un «lote campestre» o invierte en un glamping, la pregunta «¿qué permite la norma en mi predio?» puede valer millones de pesos.

5. La información existe, pero no llega

En marzo de 2022, el IGAC y el Ministerio de Comercio presentaron una función de la plataforma Colombia en Mapas para consultar gratis el uso del suelo de seis municipios del país. Guasca fue uno de ellos. Fue una buena noticia y un reconocimiento para el municipio.

Sin embargo, la plataforma se pensó para usuarios técnicos. En una prueba personal, no logré llegar al uso del suelo de un predio de Guasca. Si a un consejero territorial de planeación le cuesta, es razonable pensar que al campesino, al comerciante o al emprendedor turístico le costará igual o más. Seguiré documentando esa prueba con detalle y publicaré los resultados.

El problema, entonces, no es solo de información. Es de acceso y de lenguaje... pasar de «uso condicionado» a «sí puede, si cumple estos requisitos, y esto lo revisa Corpoguavio».

6. Lo Que Estamos Preparando

Desde G|R Data, el emprendimiento familiar que dirijo con mi hijo Juan Andrés, estamos preparando una herramienta gratuita para consultar el uso del suelo de los predios de Guasca a partir del número predial, explicado en lenguaje sencillo y con base en el EOT vigente.

Quiero ser claro desde ahora... será una herramienta informativa. No reemplaza el concepto oficial de la Oficina de Planeación ni la revisión de la autoridad ambiental. Su propósito es que usted llegue a esas instancias sabiendo qué preguntar. Y como consejero territorial de planeación, declaro que la herramienta se construye con información pública, la misma a la que cualquier ciudadano tiene derecho.

7. Antes de comprar, construir o abrir un negocio

1. Identifique su predio... tenga a mano el número predial (aparece en el recibo del impuesto predial) y la matrícula inmobiliaria.
2. Consulte la norma... pregunte en la Oficina de Planeación de Guasca en qué zona del EOT está el predio y qué usos tiene.
3. Revise la parte ambiental... si el predio está en zona rural alta, cerca de páramo o de nacimientos de agua, consulte a Corpoguavio antes de invertir.
4. Desconfíe del «aquí se puede»... la palabra del vendedor no cambia la norma. Si algo va a costar mucho, pida la respuesta por escrito.
5. Si es turismo... verifique la compatibilidad del uso antes de inscribirse en el RNT, no después.

Conclusión

Colombia tiene normas de ordenamiento, pero buena parte están vencidas y casi todas están escritas para técnicos. Guasca tiene la ventaja de un EOT reciente y la responsabilidad de proteger un territorio de páramo y agua. Lo que falta es el puente entre la norma y el ciudadano. Conocer el uso del suelo de su predio no es un trámite... es la primera decisión inteligente antes de cualquier inversión. Construir ese puente es una tarea de lo público, de la ciudadanía y también de quienes trabajamos con datos.

Esta entrada es informativa y no constituye asesoría jurídica. Fuentes principales: Ley 388 de 1997; Decreto 1077 de 2015; Decreto Ley 2106 de 2019; Ley 1801 de 2016; Ley 2068 de 2020; proyecto de decreto del RNT (MinCIT, julio de 2026); IGAC y prensa regional (2024); comunicado MinCIT–IGAC (marzo de 2022); Acuerdo 027 de 2021 del Concejo de Guasca.

Carlos A. Galarza · Consejero Territorial de Planeación de Guasca · @CarlosGalarzaCTP

El consejero que se forma, transforma su territorio.